Come sono trattate, ai fini delle imposte dirette, le due componenti del canone in capo al concedente (privato o impresa) e al conduttore (privato o impresa/professionista), anche in relazione a cedolare secca e opzione IVA?
Per il concedente-venditore impresa, la quota di canone di godimento è assimilata ai canoni di locazione e concorre al reddito d’impresa secondo le regole ordinarie; la quota di canone imputata ad acconto prezzo è trattata come acconto sul corrispettivo di cessione e fiscalmente rilevante secondo i criteri di competenza e realizzo applicabili alle vendite immobiliari (con eventuali effetti di anticipazione di tassazione in base alle regole generali sugli acconti).
Per il concedente-venditore privato, la quota di canone di godimento genera reddito fondiario da locazione, con possibilità di assoggettamento a cedolare secca per gli immobili abitativi se ne ricorrono i requisiti; la quota di canone imputata ad acconto prezzo rileverà ai fini delle imposte dirette al momento del trasferimento, come parte del corrispettivo di cessione, secondo le regole sulla tassazione delle plusvalenze immobiliari quando applicabili.
Per il conduttore privato, la quota di godimento rappresenta un costo non deducibile (salvo ipotesi particolari previste da norme specifiche), mentre la quota di acconto prezzo non genera effetti immediati, rilevando solo al momento dell’acquisto ai fini del costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile.
Per il conduttore impresa/professionista, la quota di godimento è assimilata a canone di locazione e può essere deducibile dal reddito d’impresa o di lavoro autonomo secondo le regole ordinarie (limiti di deducibilità per immobili strumentali, promiscuo, ecc.); la quota imputata ad acconto prezzo rileverà come costo capitalizzabile sul bene in caso di esercizio dell’opzione e acquisto dell’immobile, concorrendo alla formazione del costo ammortizzabile.
L’opzione IVA incide sull’indetraibilità/detraibilità dell’imposta per il conduttore soggetto passivo (in funzione dell’uso dell’immobile e del pro-rata) ma non modifica la natura reddituale delle due componenti (locazione vs acconto prezzo); la cedolare secca per il concedente privato abitativo sostituisce IRPEF e addizionali sul reddito da locazione limitatamente alla quota di godimento, senza estendersi alla componente di acconto prezzo che rimane collegata al reddito da cessione.