Qual è il regime IVA e di imposta di registro applicabile alle due componenti del canone nel rent to buy, distinguendo tra concedente impresa e concedente privato, nonché tra immobili abitativi e strumentali?
L’Agenzia delle Entrate richiede di determinare le imposte separatamente:
- sulla parte di canone per il godimento;
- sulla parte di canone imputata ad acconto prezzo;
- sul prezzo pagato al momento dell’eventuale esercizio dell’opzione di acquisto.
Concedente-venditore impresa (contratto nel campo IVA, immobile abitativo o strumentale):
- Quota canone per godimento:
- segue le regole IVA delle locazioni di fabbricati (esenzione o imponibilità con eventuale opzione);
- l’imposta di registro si applica secondo quanto previsto per le locazioni, in misura fissa o proporzionale, a seconda dell’assoggettamento a IVA.
- Quota canone imputata ad acconto prezzo:
- segue le regole IVA degli acconti nelle cessioni immobiliari (abitativi o strumentali, con eventuale opzione per l’imponibilità e possibili agevolazioni “prima casa” se ne ricorrono i presupposti);
- l’imposta di registro si applica come per gli acconti prezzo nelle compravendite, in misura fissa o proporzionale, con scomputo in sede di atto definitivo se dovuta in misura proporzionale.
- Prezzo in caso di esercizio dell’opzione: si applicano IVA e registro come per una ordinaria cessione; la base imponibile è il prezzo pattuito decurtato dei soli acconti prezzo (non dei canoni di godimento), con scomputo dell’imposta di registro già versata sugli acconti.
Concedente-venditore privato (fuori campo IVA):
- Quota canone per godimento:
- segue le regole delle locazioni tra privati, con possibilità di cedolare secca per gli immobili abitativi se ne ricorrono i presupposti;
- l’imposta di registro segue la disciplina delle locazioni abitative o non abitative.
- Quota canone imputata ad acconto prezzo:
- segue le regole di registro per gli acconti prezzo nelle vendite tra privati, con eventuale applicazione dell’agevolazione “prima casa” se spettante;
- l’imposta di registro pagata sugli acconti è detraibile dall’imposta dovuta sull’atto di trasferimento.
- Prezzo in caso di esercizio dell’opzione: si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale previste per la compravendita (con eventuale agevolazione “prima casa”), con detrazione dell’imposta di registro già corrisposta sugli acconti.
In caso di mancato esercizio dell’opzione, nel regime IVA il concedente emette nota di variazione per l’intero ammontare degli acconti prezzo e, per la quota trattenuta, fattura con IVA ordinaria quale corrispettivo del diritto di non acquistare; nel regime non IVA (privato) non è previsto rimborso dell’imposta di registro pagata sugli acconti.