Quali criteri civilistici e fiscali consentono di distinguere, nel rent to buy, tra quota di canone di godimento e quota imputata ad acconto prezzo?
La distinzione tra quota di godimento e quota di acconto prezzo è rimessa alla pattuizione contrattuale espressa delle parti, che devono indicare nel contratto quale parte del canone remunera il mero godimento e quale è anticipazione del prezzo di futura vendita.
Civilisticamente, il contratto ex art. 23 D.L. 133/2014 è strutturato in due fasi: una prima fase necessaria, di godimento dell’immobile contro pagamento di un canone; una seconda fase eventuale, di trasferimento della proprietà, con imputazione al prezzo della parte di canoni indicata nel contratto.
Sul piano fiscale, la distinzione è funzionale all’applicazione di regole diverse:
- alla quota di canone imputabile al godimento si applica il regime previsto per le locazioni;
- alla quota imputabile ad acconto prezzo si applica il regime previsto per gli acconti sul prezzo nelle cessioni immobiliari.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, ai fini delle imposte indirette, le imposte devono essere determinate separatamente sulle due componenti del canone, proprio in base a tale distinzione pattizia.