Quali profili di incertezza interpretativa o di rischio di riqualificazione del contratto emergono, ai fini fiscali, in funzione della strutturazione del canone e delle clausole del rent to buy?

La disciplina del rent to buy ex art. 23 D.L. 133/2014 è stata concepita come figura autonoma rispetto a locazione con opzione e vendita con riserva di proprietà, ma la sua vicinanza a tali schemi genera potenziali rischi di riqualificazione se la struttura concreta del contratto si discosta dai presupposti normativi. 

Profili critici possono emergere in particolare quando:

• la quota di canone imputata ad acconto prezzo è eccessivamente elevata rispetto alla quota di godimento, rendendo il canone sostanzialmente assimilabile a rate di prezzo;
• le clausole contrattuali rendono di fatto vincolante l’acquisto anche per il conduttore, avvicinando il contratto a una vendita con riserva di proprietà o a una locazione con patto di trasferimento vincolante per entrambe le parti (con possibili effetti sull’equiparazione alla cessione ai fini IVA/registro);
• non è chiaramente specificata in contratto la ripartizione tra quota di godimento e quota di acconto prezzo, rendendo incerta l’applicazione distinta dei regimi fiscali. 

L’Agenzia delle Entrate ha impostato il proprio orientamento sulla necessità di trattare separatamente le due componenti del canone e di applicare alle stesse, rispettivamente, le regole di locazione e di cessione; una strutturazione negoziale che, nella sostanza economica, si discosti da tale impostazione può indurre l’Amministrazione finanziaria a riqualificare l’operazione, con possibili recuperi di imposta (IVA, registro, imposte dirette) e sanzioni. 

Ulteriori incertezze possono sorgere:

• nella gestione fiscale delle ipotesi di mancato esercizio dell’opzione e trattenimento, totale o parziale, degli acconti prezzo, in particolare nel coordinamento tra obbligo civilistico di restituzione e disciplina delle note di variazione IVA e dell’imposta di registro;
• nel coordinamento tra regole IVA (opzione per l’imponibilità sulla locazione e/o sulla cessione) e regole delle imposte dirette (momento di tassazione degli acconti prezzo nel reddito d’impresa).