Quali sono gli effetti fiscali dell’esercizio o del mancato esercizio dell’opzione di acquisto da parte del conduttore, con riguardo alla qualificazione e al trattamento delle somme versate a titolo di canoni e acconti prezzo?
In caso di esercizio dell’opzione di acquisto:
- Le parti stipulano il contratto di vendita; il prezzo risulta in parte anticipato dai canoni imputati ad acconto prezzo e in parte pagato al rogito.
- Ai fini IVA, l’imposta sulla cessione si applica sul prezzo di vendita decurtato dei soli acconti prezzo già corrisposti, non anche dei canoni di mero godimento.
- L’imposta di registro proporzionale, quando dovuta, è calcolata sul corrispettivo di cessione; l’imposta già versata sugli acconti prezzo è scomputata dall’imposta complessiva dovuta sul definitivo.
- Civilisticamente, i canoni di godimento restano definitivamente acquisiti al concedente come corrispettivo dell’uso; le somme imputate ad acconto prezzo si consolidano come parte del prezzo di vendita.
In caso di mancato esercizio dell’opzione di acquisto (scadenza termine o scelta negativa del conduttore):
- Il conduttore deve liberare l’immobile e restituirlo al concedente.
- Il concedente deve restituire al conduttore la quota di canone imputata ad acconto prezzo, trattenendo solo i canoni relativi al godimento dell’immobile, salvo diversa pattuizione nei limiti di legge.
- Nel regime IVA, il concedente emette nota di variazione per l’intero ammontare degli acconti prezzo, anche se trattenuti, e per la quota trattenuta emette fattura con IVA ordinaria quale corrispettivo del diritto del conduttore di non acquistare.
- Nel regime di registro con concedente privato, non sorge diritto al rimborso dell’imposta di registro versata sugli acconti prezzo, nonostante la mancata vendita.
In caso di risoluzione per inadempimento (del concedente o del conduttore), si applicano le regole ordinarie sugli obblighi restitutori e le relative conseguenze fiscali (note di variazione IVA, eventuali riliquidazioni d’imposta di registro, ecc.).