Struttura del canone nel rent to buy
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Nel rent to buy il canone periodico si scompone in:
- quota per il godimento dell’immobile (funzione di locazione);
- quota imputata ad acconto prezzo sulla futura vendita.
Questa distinzione deve risultare chiaramente dal contratto, perché ogni quota segue un diverso regime IVA/registro e, sul piano delle imposte dirette, diversa qualificazione (reddito fondiario o d’impresa per il concedente; oneri/acconti prezzo per il conduttore).
In caso di esercizio dell’opzione di acquisto, l’operazione di cessione si considera effettuata al momento dell’opzione e la base imponibile (IVA o registro) è il prezzo pattuito al netto dei soli acconti prezzo, non anche dei canoni di mero godimento.
2. Imposte indirette: IVA e registro
Se il concedente è impresa e l’operazione rientra nel campo IVA:
- quota godimento: segue le regole IVA della locazione (esente o imponibile, con eventuale opzione) e l’imposta di registro è in misura fissa;
- quota acconto prezzo: segue le regole IVA degli acconti di compravendita (imponibile o esente secondo il tipo di fabbricato e opzioni) e l’imposta di registro è anch’essa in misura fissa.
Se il concedente è privato:
- quota godimento: imposta di registro 2% annuo (minimo 67 euro);
- quota acconto prezzo: imposta di registro 3%;
- imposta complessiva su canoni + acconti non inferiore a 200 euro;
- trascrizione: imposta ipotecaria fissa 200 euro.
3. Imposte dirette per il concedente
Concedente privato:
- quota godimento: reddito fondiario tassato IRPEF ordinaria, con possibilità di cedolare secca (se immobile abitativo e conduttore persona fisica non imprenditore); la base è il maggiore tra canoni maturati e rendita catastale rivalutata del 5%.
- quota acconto prezzo: non è reddito fondiario; il relativo effetto reddituale si manifesta al momento della vendita (plusvalenza, se imponibile, secondo regole ordinarie).
Concedente impresa:
- entrambe le quote confluiscono nel reddito d’impresa (IRES/IRPEF) secondo i criteri di competenza, distinguendo corrispettivi di locazione e acconti di vendita; l’IVA segue quanto indicato sopra.
4. Profili fiscali per il conduttore/futuro acquirente
Per il conduttore persona fisica non imprenditore:
- quota godimento: è un costo non deducibile ai fini IRPEF, salvo specifiche detrazioni per canoni di locazione se ne ricorrono i requisiti (non disciplinate nei testi esaminati); non ha IVA detraibile.
- quota acconto prezzo: rappresenta anticipi del corrispettivo; non è deducibile come costo corrente, ma rileva nella determinazione del costo fiscale di acquisto dell’immobile in caso di esercizio dell’opzione.
Per il conduttore impresa/professionista:
- quota godimento: costo deducibile secondo le regole generali sui canoni di locazione; IVA detraibile se inerente;
- quota acconto prezzo: anticipi sul costo del bene ammortizzabile, con IVA detraibile se sussiste inerenza.